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L’Etablissement Foncier d’Ile de France (EPFIF) est un établissement public de l’État créé en 2006, qui intervient en portage foncier en faveur du logement social.

Une convention a été signée entre l’EPFIF et Orsay, en septembre 2009, pour des interventions à hauteur de 5 M€. Elle engage fortement notre commune et lui impose de construire 50% de logements sociaux sur les parcelles qui seraient acquises par ce biais.

Compte tenu de ces implications lourdes, il nous a semblé important de consacrer le dossier que voici à cette convention.

Pour commencer

Voici, pour commencer, les documents officiels relatifs à la convention passée entre la commune d’Orsay et l’EPFIF :

Qu’est-ce que l’EPFIF ?

A retenir : L’EPFIF acquiert les terrains à la demande et pour le compte des collectivités locales.

L’Etablissement Foncier d’Ile de France (EPFIF) intervient en amont de la réalisation des projets, sans que ces derniers soient nécessairement définis précisément. La collectivité doit toutefois pouvoir formuler des intentions générales de programme, et s’engager vis-à-vis de l’EPFIF à conduire le projet à son terme.

La collectivité est responsable de la définition du projet et choisit l’aménageur ou opérateur qui réalisera les travaux d’aménagement et de construction. Le programme doit respecter les conditions d’intervention de l’EPFIF (logements locatifs à caractère social, usage économe de l’espace, qualité environnementale).

L’EPF Ile-de-France est un opérateur foncier :

  • il acquiert et porte des terrains,
  • il apporte une expertise à la collectivité lors du montage du projet, notamment sur sa faisabilité et ses conditions d’équilibre économique,
  • si nécessaire, il réalise les travaux de démolition et de dépollution, permettant de remettre le terrain en état,
  • à l’issue de la durée de portage, une fois le projet défini et prêt à être réalisé, il revend les terrains à la collectivité ou, plus généralement, au promoteur qu’elle aura choisi.

L’intervention de l’EPFIF compte un taux minimal de logements locatifs sociaux. Ce taux est de 30% si la commune présente déjà, sur l’ensemble de son territoire, 20% de logements sociaux (conformément à la loi SRU) ; dans le cas où la commune ne satisfait pas aux obligations légales, le taux est de 50%.

Les partenaires – commune, intercommunalité, EPA – s’engagent sur des éléments de programme à réaliser sur les fonciers traités par l’EPFIF. Ils garantissent le rachat in fine des fonciers dégagés par l’EPF Île-de-France, soit par eux-mêmes, soit par des promoteurs désignés par eux.

Que signifie la convention passée par Orsay

La commune d’Orsay a sollicité l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France pour financer l’acquisition de biens fonciers dans l’objectif de démolir, lorsque nécessaire, les constructions qui s’y trouvaient et de construire du logement à haut rendement.

Les deux parties ont ratifié la convention qui régit cet accord, en septembre 2009.

Au terme de celui-ci, l’EPFIF assure le portage de biens à concurrence de 3 M€. Ce montant initial a été porté à 5 M€ par un avenant de juin 2010.

Dans la pratique, le montant de la revente de chaque bien à un promoteur, vient reconstituer cette enveloppe, permettant ainsi une succession de « montages » seulement limitée par la règlementation locale en matière d’urbanisme. Et c’est là qu’intervient le PLU (Plan Local d’Urbanisme).

Jusqu’à présent, les conditions d’urbanisme d’Orsay étaient règlementées par un POS (Plan d’Occupation des Sols). Ni mieux ni pire qu’un PLU sur le papier, il était, dans la pratique, le résultat d’évolutions et de négociations avec tous les Orcéens, toutes les sensibilités sociales et politiques, toutes les associations. Le PLU remet les compteurs à zéro et, s’appuyant sur un plan d’ensemble (le PADD) sans substance, il permet une forte densification de l’habitat.

Au final : Convention + PLU = danger

1ère enseignement de cette analyse : Orcéens, regardez si votre terrain fait partie de l’une des zones de « revitalisation » identifiées dans le PLU.

2ème enseignement : si vous êtes dans une telle zone mais que rien ne semble bouger pour l’instant, ne vous réjouissez pas encore. Ceci signifie probablement qu’une autre opération monopolise actuellement les finances de la convention puis que, celle-ci terminée, une autre zone sera « redynamisée ».

Les effets néfastes de cette convention

Néfaste pour la commune

La convention engage notre commune qui, in fine, devra racheter les biens acquis si aucun projet n’aboutit. Pire, l’EPFIF fera porter les frais engagés par elle sur la commune, si l’objectif de la convention n’est pas respecté.

Ceci va pousser la municipalité vers les solutions extrêmes : l’expropriation pour les « récalcitrants ».

Néfaste pour les orcéens propriétaires

La municipalité préempte tous les biens des zones qu’elle veut réaménager, via l’EPFIF. Ce qui n’était possible qu’à petite échelle, devient généralisable.

Les propriétaires de biens sur les zones concernées sont d’ores et déjà perdants : leur bien n’a plus de valeur.

Qui voudrait en effet acquérir un bien, sachant que la municipalité le préemptera ?

Quel marchand de biens accepterait de dépenser temps et énergie pour un bien dont il sait qu’il ne le vendra pas ?

Au final, il n’y a donc qu’un seul acquéreur : l’EPFIF. C’est donc lui qui impose le prix (en liaison avec la municipalité et les Domaines… qui ne sont pas réputés pour leur valorisation du prix des biens).

Ce scénario n’est malheureusement pas imaginaire : ceci s’est déjà passé à Orsay en 2010.

Certains d’entre vous ont connus M. et Mme Auclair. Lui était vétérinaire à Orsay ; elle était professeur de mathématique. Leur maison est située rue de Paris, à deux pas du commissariat.

En 2009, ils ont souhaité prendre l’un et l’autre leur retraite. Souhaitant se rapprocher de leur famille et n’ayant alors plus les moyens d’entretenir leur maison, ils ont alors souhaité la vendre.

  • Le bien : maison indépendante de centre ville (hyper centre), meulière très bon état, surface habitable de 180/200 m2, 8 pièces, terrain de 500 m2
  • Un prix de marché entre 850.000 et 900.000 €
  • Après 1 an sur un marché stérilisé par la convention, ils ont accepté la proposition de l’EPFIF de 650.000 €, finalement revue à la baisse par la mairie à 600.000 €.

Bilan : 1 an de perdu pour eux et une décote de 25 à 30%.

Néfaste pour les commerçants

Aucun apport pour les orcéens

La destruction des bois (terrain Vigouroux, rue Louis Scocart) et des pavillons, et la construction d’habitats à haute densité n’apportent aucun « plus » aux orcéens, mais vont se traduire par une circulation et un stationnement encore plus difficile.

Certains orcéens vont-ils pouvoir bénéficier des logements sociaux ainsi créés ? Les places vont être chères :

Certains acteurs bénéficient de  réservations de logements en contrepartie d'un apport de terrain ou  d'une garantie financière lors du montage d'opération par un bailleur.
 Les principaux réservataires sont :
 - l'Etat : le total des logements réservé par le Préfet peut atteindre  30% des logements d'un organisme, dont 5% au bénéfice de fonctionnaires
 - les collectivités territoriales : les logements réservés ne peuvent pas excéder 20% des logements d'un organisme
 - les employeurs et collecteurs 1% logement
 C'est en moyenne plus de la moitié des logements sociaux qui est réservée.
(source : L'Union sociale pour l'habitat)

Alors pourquoi imposer aux orcéens des constructions dont ils seront peu bénéficiaires ?